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9月1号开始,新申报表启用,这些变化要注意!

2021-08-30 00:00:00

根据契税法律的中华人民共和国(以下简称契税法律)和宣布财政部和国家税务总局实施标准的几个事项契税法律的实现(23号2021),为贯彻落实中央办公厅、国家办公厅关于进一步深化税收征管改革的意见,切实优化契税服务,规范契税征管(以下简称公告第23号)等有关规定,现就有关事宜公告如下:

1、契税申报以房地产单位为基本单位。

2,土地和房屋的所有权转让的投资(股权),债务偿还和其他经济利益,应该交付,契税的适用税率和税收基础应当确定参照转让、出售或购买和出售土地使用权的房子。

以出让、奖励等方式无偿转让土地、房屋所有权的,参照土地使用权或者房屋赠与确定契税的适用税率和税基。

契税的计税依据不包括增值税。具体情况如下:

(一)土地使用权出让、房屋买卖,受让人征收契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的,以发票上注明的不含税价格确定成交价格。

(2)对于土地使用权互换和房屋互换,契税的计税依据是不含增值税的价格之间的差额。

(三)经税务机关核定的契税应税价格为不含增值税的价格。

(四)税务机关依法核定应纳税价格时,应当参照市场价格,采用房地产价格评估方法,合理确定。

5、契税纳税人依法申报纳税时,应填写《财产和行为税源明细表》(契税税源明细表附件1的一部分),并根据具体情况提交以下材料:

(1)纳税人身份证;

(二)土地、房屋所有权转让合同或者其他具有土地、房屋所有权转让合同性质的证明文件;

(3)转让的土地和房屋所有权的经济效益,相关付款凭证应当提交土地和房屋所有权的转让,转让的土地使用权应当财务账单,出售和交换土地使用权,购房交易增值税发票;

(四)因人民法院、仲裁委员会的有效法律文件或者监察机关的监察文件造成土地、房屋所有权转移的,应当提交生效的法律文件或者监察文件。

符合减税、免税条件的,应当附送或者留存有关资料备查。

6、契税全部征收完毕或办理免税(非征税)手续后,税务机关应当将完税或免税(非税收)信息向房地产登记机关通过契税付款凭单或契税信息联系表单(以下简称接触形式,附件2)。如果可以立即传送的信息通过信息共享,税务机关不再向房地产登记机关提供完税凭证和联系方式。

7,如果纳税人向税务机关申请退还支付的契税按照契税法律和宣布23号,应当提供纳税人的身份证和纳税证书的副本,并提交相关材料根据不同的情况:

(1)土地和房屋所有权登记前依法处理,如果所有权转让合同或合同的性质不是证书有效,无效,取消或终止,合同的支持材料或证书提交合同的性质;

(2)如果土地和房屋所有权的转让是无效的,撤销或终止由于人民法院的判决或仲裁委员会的裁决,以及土地和房屋所有权改为原来的债权人,的有效法律文件应当提交人民法院和仲裁委员会;

(3)出让土地使用权时,因容积率调整或实际出让面积小于合同约定面积,需返还土地出让价格的,应提交补充合同(协议)及返还证明;

(4)新建商品房交付时,实际交付面积小于合同约定面积,需返还房价的,需提交补充合同(协议)和退款凭证。

税务机关收到纳税人的退税资料后,应当到房地产登记机关核实土地、房屋权属登记。经核实符合条件的,应立即接受。不符合条件的,应当一次性通知,并补正材料或者说明不予受理的理由。

8、税务机关及其工作人员对其在税收征管过程中知悉的个人身份信息、婚姻登记信息、房地产权属登记信息、纳税申报信息以及其他商业秘密和个人隐私,应当保密。不得泄露或者非法提供给他人。纳税人的税务违法信息不属于保密信息范围,税务机关可以依法处理。

9、地方税务机关应加强与当地房地产管理部门的合作,采取房地产登记、交易、纳税一窗口受理的方式,不断优化契税申报纳税流程。共同做好契税征收与物业管理的衔接工作。

10,如果税局的省、自治区、直辖市人民政府在国家和城市专门指定的计划可以检查纳税人提交的材料需要通过信息共享,他们可以说清楚,纳税人不再需要提交它们。

十一、本公告所称纳税人身份证明,是指单位纳税人的营业执照,或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证件;在个人纳税人中,自然人是居民身份证或居民户口簿或入境身份证件,个体工商户是营业执照。

12、本公告自2021年9月1日起施行。

国家税务总局关于契税纳税服务和征管若干事项的公告解释

这个公告的背景是什么?

2020年8月11日,十三届全国人民代表大会常务委员会第 二十一次会议通过了契税法,将于2021年9月1日起施行。为确保契税法的顺利实施,财政部和国家税务总局联合发布了第23号公告。在此基础上,为进一步优化纳税服务,规范契税征收管理,国家税务总局编制发布公告,对契税申报、查扣、退税、税前证明、信息保密等税务服务和征管,为纳税人和基层税务人员提供政策依据和指导。

2、为什么契税申报的基本单位是房地产单位?

根据《房地产登记暂行条例》及其实施细则,房地产单位是所有权边界封闭、使用价值独立的空间,房地产单位具有独特的代码。为进一步提高契税申报的规范性,便于纳税人了解办理,衔接房地产登记的相关规定,本公告规定纳税人申报契税的基本单位为房地产单位。

因共有房地产份额发生变化或者共有人增减造成土地、房屋所有权转移的,纳税人还应当以房地产单位申报契税。

自然人a购买整个住宅建筑。办理房地产权属登记时,房地产登记机关将该住宅登记为两个房地产单位的,应当分别为两个房地产单位向税务机关申报契税。

3、以价格投资(股权)、债务偿还、转让、奖励等方式转让土地和房屋所有权需要申报契税的,适用税率和税基如何确定?

契税法第 二条第三款规定,以价格投资(股权)、债务偿还、转让、奖励等方式转让土地、房屋所有权的,应当征收契税。

为了方便纳税人来确定适用税率和税收基础契税上面的应税行为,宣言宣布明确表示,如果土地和房屋的所有权转移的经济效益等交付价格投资(参股)和债务偿还,契税的适用税率和计税依据,应当参照土地使用权的转让、买卖或者房屋买卖确定。以出让、奖励等方式无偿转让土地、房屋所有权的,参照土地使用权或者房屋赠与确定契税的适用税率和税基。

【例2】为支持合理的住房需求,某省规定,本地区住房买卖契税适用税率为3%。纳税人甲作为债权人承付债务人清偿债务的房屋的,应参照房屋销售适用税率3%和债务偿还合同(协议)确定的交易价格申报契税。

4、除增值税外,契税的计算依据是什么?

23号公告第2条第(9)项规定契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的税基,本公告将不含增值税具体规定的契税税基分为三类:土地使用权出让、房屋买卖、土地使用权交换、房屋交换、税务机关核定契税价格。

一,对于土地使用权的出售和房屋的出售,受让人征收的契税的交易价格不包括增值税;实际取得增值税发票的,以发票上注明的不含税价格确定成交价格。

二,在土地使用权交换和房屋交换的情况下,分别确定交换的土地使用权和房屋的免税价格,然后确定交换价格的差异。

三,对于土地使用权赠与、房屋赠与等无偿转让土地和房屋所有权的,经税务机关批准的契税计算价格为不含增值税的价格。

需要注意的是,土地和房屋所有权的出让方免征增值税的,受让方征收的契税交易价格不得抵扣增值税。

[例3]一般纳税人a公司出售自建房屋含税328万元,采用一般税收计算方法。2019年1月,a公司向B纳税人开具第 一张增值税发票,注明增值税为10万元,不含税价格为100万元;2021年9月,a公司给纳税人开具第 二张发票,增值税18万元,不含税价格200万元。那么B申报契税的纳税依据= 100 + 200 = 300万元。

自然人a和自然人B交换房屋。房屋a不含税销售价格为145万元,房屋B不含税销售价格为100万元。则a申报契税的税基为0;b、契税申报的纳税依据= 145-100 = 45万元。

自然人a将购买两年的房屋出售给自然人b,合同确定的含税成交价格为210万元。A符合增值税免征条件,向税务机关申请开具增值税发票,注明增值税为0,不含税价为210万元。那么B申报缴纳契税的纳税依据为210万元。

5、本公告实施后,纳税人申报契税所需的材料是否有变化?

“公告延续税法实施前的做法,明确契税纳税人依法纳税时,应当填写财产和行为税源明细(契税税源明细的一部分),并根据具体情况提交以下材料:

(1)纳税人身份证;

(二)土地、房屋所有权转让合同或者其他具有土地、房屋所有权转让合同性质的证明文件;

(3)转让的土地和房屋所有权的经济效益,相关付款凭证应当提交土地和房屋所有权的转让,转让的土地使用权应当财务账单,出售和交换土地使用权,购房交易增值税发票;

(四)因人民法院、仲裁委员会的有效法律文件或者监察机关的监察文件造成土地、房屋所有权转移的,应当提交生效的法律文件或者监察文件。

需要注意的是,国家税务总局发布的《关于契税申报有关问题的公告》(2015年第67号,以下简称《公告》第67号)继续有效。第67号公告规定,根据人民法院和仲裁委员会的有效法律文件转让土地、房屋所有权,纳税人不能取得房地产买卖发票的,可以凭人民法院的原裁定和税务机关应当受理的有关材料办理纳税申报。当纳税人购买一个新的商业房子处理契税声明,如果纳税人不能获得房地产的销售发票,因为房地产开发企业销售新商行已通过注销税务登记或由税务机关列为异常账户,税务机关经核实有关情况后,予以受理。

纳税人如何申报和享受契税减免政策?

根据公告规定,符合减免税条件的契税纳税人应当按照规定附送有关材料。

对于享受公租房、农村饮水安全工程等契税减免政策的纳税人,根据财政部、国家税务总局关于公租房税收优惠政策的公告(第61号),(2019)、财政部、国家税务总局关于继续实施农村饮水安全工程税收优惠政策的公告(2019年第67号)等,落实数据保留优惠处理办法,备查。

7、修订契税税源表所填项目有何变更?

根据第 一条国家税务总局公告的简化纳税申报相关事宜(9号2021),纳税人应当填写财产和行为税的详细清单来源(契税的详细清单的一部分来源)当报告和缴纳契税。

本公告附件一公布了修订后的契税税源表(以下简称税源表)格式。与原表相比,税源明细表主要有三个方面的变化:

一、为进一步减轻纳税人负担,在满足契税申报要求的基础上,将税源表“用途”一栏的选项由“居住”、“商业”、“工业”等7项减至“居住”、“非居住”2项,简化了“所有权转移模式”的选择。

二是将原表中的“免税性质代码与项目名称”细分为“居民购房免税性质代码与项目名称”和“其他免税性质代码与项目名称”。其中,“居民减购代码和项目名称”仅在自然人购房、申请居民独户、二套家庭等优惠政策时填写,“其他减免代码和项目名称”仅在企业和自然人申请其他优惠政策时填写。

符合条件的纳税人可以利用税源明细同时填写两种优惠,“一填一享”。

自然人a的房屋被县人民政府征收,并获得了80万元的货币补偿。之后,又买了一套80平米的房子,交易价格不含税为100万元,并满足了该家庭的优惠条件。如果省规定交易价格中不超过货币补偿的部分免征契税,在申报契税时,应当选择契税减少代码和项目名称的个人购买家庭的房子面积90平方米以下的“自然降低居民购房代码和项目名称”,应当减少1%,在“其他自然减少代码和项目名称”,选择授权地征收房屋契税优惠政策获得货币补偿回购住房的减免性质代码和项目名称,在“抵扣金额”中填写“80万元”。那么a申报的契税应纳税金额= (1000000-800000)× 1%=200



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